Kredyt hipoteczny - jak przebiega cały proces?

Kredyt hipoteczny i jego uzyskanie to na pierwszy rzut oka dość złożony proces. Szereg wymagań, zbieranie dokumentacji i wiele niewiadomych sprawiają, że wydaje się to cięższe niż jest w rzeczywistości. Na każdym kroku każda ze stron - Bank i Ty, musicie być uważni i dokładni. Małe niedopatrzenie może spowodować wiele nieprzyjemności i stresu dla kredytobiorcy jak i banku. Może to być opóźnienie uruchomienia kredytu, czy nawet finalnie negatywna decyzja i odmowa udzielenia kredytu. Czy można więc uniknąć błędów i przejść ten proces bezproblemowo? Poniżej znajdziesz wytyczne jak krok po kroku powinien wyglądać przebieg udzielenia kredytu hipotecznego. 

1. ZACZNIJMY ODZDOLNOŚCI KREDYTOWEJ

Jest to podstawowe kryterium, dzięki któremu możesz określić w jakim budżecie powinieneś szukać nieruchomości, którą planujesz zakupić. Zanim pójdziesz do banku możesz sprawdzić ją u doradcy finansowego, bądź samodzielnie obliczyć na dostępnym w Internecie kalkulatorze zdolności kredytowej. Bez wiedzy na temat zdolności kredytowej możesz wybrać nieruchomość, która  przekracza Twój budżet i czas poświęcony na poszukiwania okaże się zmarnowanym. Jak widać znalezienie nieruchomości nie jest pierwszorzędnym krokiem do jej zakupu. 

Jeżeli udasz się do banku w celu weryfikacji zdolności kredytowej, weźmie on pod uwagę takie aspekty jak:

• rodzaj kredytu
• wkład własny,
• okres spłaty (np. 5, 10, 20, 30 lat),
• wysokość dochodów oraz ich źródło (rodzaj umowy i forma zatrudnienia),
• obecne zobowiązania finansowe,
• Twój wiek, miejsce zamieszkania, stan cywilny,
• ilość osób w gospodarstwie domowym oraz koszty jego utrzymania,
• typ preferowanej raty (równe, malejące).

2. CZAS NA WYBÓR NIERUCHOMOŚCI

Jest to moment gdzie śmiało możemy ustalić swoje preferencje według budżetu jaki posiadamy. Na tym etapie przy zakupie mieszkania najprawdopodobniej zapadnie również decyzja czy wybieramy rynek pierwotny - mieszkanie od dewelopera, czy też wtórny - "mieszkanie z drugiej ręki". Miejmy na uwadze to, że pomimo zbliżonych cen na rynku pierwotnym i wtórnym, w przypadku tego pierwszego musimy mieć dodatkowe finanse na wykończenie mieszkania. Co daje dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy w zależności od metrażu.

3. PORÓWNANIE OFERT BANKÓW

Mimo, że pierwszą myślą jest udanie się do banku, w którym posiadamy konto już kilka dobrych lat licząc na najlepszą ofertę, warto zestawić ją z innymi bankami. Abyś nie musiał tracić swojego cennego czasu pomoże Ci w tym, najczęściej nieodpłatnie, doradca finansowy np. Open Finance. Warto rozeznać się i podjąć najkorzystniejszą nie tylko w tej chwili, ale również przyszłościową decyzję. 

Oprócz wysokości oprocentowania w koszt kredytu wlicza się również RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania), odsetki, prowizje, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie dodatkowych produktów dołączonych do kredytu, koszty wcześniejszej spłaty kredytu, koszt wyceny nieruchomości, suma jaką chcesz pożyczyć od banku, raty malejące bądź równe. 

4. PODPISANIE UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ LUB DEWELOPERSKIEJ

Czas na finalizację zakupu nieruchomości u notariusza! Do podpisania umowy kredytowej jest to niezbędne, przynajmniej kupując mieszkanie z rynku pierwotnego. W umowie przedwstępnej powinny zapisane być min. cena sprzedaży nieruchomości.

5. SKOMPLETOWANIE DOKUMENTÓW I ZŁOŻENIE WYPEŁNIONYCH WNIOSKÓW DO BANKÓW

Przed podpisaniem umowy kredytowej warto upewnić się i skompletować niezbędne dokumenty. Może okazać się, że brakuje ważnych plików. Dzięki temu, że zgłosisz się po duplikat wcześniej, nie opóźni to wydania decyzji kredytowej. 

Niezbędne dokumenty jakich będziesz potrzebował to:

• dokument tożsamości - dowód osobisty,
• drugi dowód tożsamości np. prawo jazdy,
• dokument potwierdzający rozdzielność majątkową - jeśli jest,
• w przypadku małżeństwa po rozwodzie bądź w separacji - orzeczenie sądu,
• zaświadczenie o zarobkach i zatrudnieniu,
• wyciąg z banku z ostatnich kilku miesięcy.

Dla przedsiębiorców niezbędne będą:

• decyzja o nadaniu numerów NIP i REGON,
• zaświadczenie o wpisie do ewidencji gospodarczej,
• deklaracja PIT-36 (lub PIT 36-L) za ostatni rok,
• zaświadczenie o dokonywaniu regularnych wpłat w ZUS i US,
• wydruk z księgi przychodów i rozchodów.

Czasami bank może wymagać dostarczenia dodatkowych zaświadczeń na temat innych naszych zobowiązań kredytowych:

• Zaświadczenie o obsłudze kredytu,
• Zaświadczenie o spłacie kredytu (jeśli nastąpiła niedawno).

W przypadku kredytów konsolidacyjnych:

• Umowy kredytowe,
• Aktualne saldo zadłużenia.

Po poprawnym uzupełnieniu i złożeniu wniosków, zgodnie z obowiązującymi przepisami bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Podczas analizy bank podejmuje kolejno:

• Ocena scoringowa - porównanie profilu potencjalnego kredytobiorcy z profilami innych osób, które już uzyskały kredyty,
• weryfikacja historii zobowiązań - informacje z BIK-u na temat spłaconych kredytów i pożyczek,
• analiza prawna,
• analiza ekonomiczna,
• wycena nieruchomości.

6. WYDANIE DECYZJI KREDYTOWEJ I PODPISANIE UMOWY

Jeżeli udało Ci się uzyskać pozytywną decyzję kredytową możesz poprosić o projekt umowy w celu zapoznania się z nim na spokojnie przed jego podpisaniem. Warto zwrócić uwagę na takie rzeczy jak forma wypłaty kredytu, prowizje, dodatkowe opłaty, oprocentowanie kredytu, zasady spłaty kredytu.

7. URUCHOMIENIE KREDYTU

Posiadając i składając w banku akt własności, bądź umowę deweloperską w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego, możesz spodziewać się uruchomienia kredytu w ciągu kilku dni.